Vermieter können Kosten für ein Arbeitszimmer absetzen

Erzielt z.B. ein Rentner neben seinen Ruhegeldbezügen noch Vermietungseinkünfte und benötigt er für die Verwaltung ein häusliches Arbeitszimmer, kann er die anfallenden Büroaufwendungen als Werbungskosten im Rahmen des § 21 EStG absetzen.

Zwar hatte der BFH entschieden, dass Kapitalanleger die Kosten für ihr häusliches Arbeitszimmer vor 2009 nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen absetzen können, nur weil sie ihre Anlageentscheidungen ausschließlich im Büro treffen (BFH, Beschluss vom 27.3.2009, VIII B 184/08).

Diese rechtliche Einschränkung greift auch bei der umfangreichen Vermietung von Grundbesitz (§ 21 EStG) oder von beweglichen Wirtschaftsgütern (§ 22 Nr. 3 EStG), die von zu Hause aus verwaltet werden. Hier kommt es - dem Tenor des BFH folgend - ebenfalls nicht zum vollen Abzug der Werbungskosten, weil die Haupttätigkeit des Vermieters seine verwaltende Tätigkeit infiziert. Denn bildet das Arbeitszimmer den qualitativen Mittelpunkt lediglich einer Einzeltätigkeit, nicht jedoch im Hinblick auf die übrigen Aktivitäten, ist regelmäßig davon auszugehen, dass das Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der Gesamttätigkeit darstellt.

Ein Arbeitszimmer ist nämlich nur dann Mittelpunkt, wenn der Steuerpflichtige darin diejenigen Handlungen vornimmt und Leistungen erbringt, die für den ausgeübten Beruf wesentlich und prägend sind. Diese Rechtsprechung ist auf alle Berufsgruppen anzuwenden und bestimmt sich nach dem qualitativen Schwerpunkt der Betätigung (BFH, Beschluss vom 14.7.2010, VI B 43/10, BFH/NV 2010 S. 2053).

Allerdings ist ein begrenzter Abzug möglich, da dem Vermieter für seine Verwaltungstätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Das ist vergleichbar mit Personen, die im Nebenberuf auf einen häuslichen Arbeitsplatz angewiesen sind oder dem angestellten Krankenhausarzt, dem für seine freiberufliche Gutachtertätigkeit im Krankenhaus kein Arbeitsplatz zur Verfügung steht (BMF, Schreiben vom 2.3.2011, IV C 6 - S 2145/07/10002, Tz. 17).

Über das Jahressteuergesetz 2010 wurde bekanntlich die Vorgabe des BVerfG umgesetzt, indem die bis 2006 geltende Rechtslage wieder hergestellt wird, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitplatz zur Verfügung steht. Über den geänderten § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG wird der Abzug von Betriebsausgaben oder Werbungskosten bis zur Höhe von 1.250,- € wieder zugelassen, wenn kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Diese Änderung gilt nach § 52 Abs. 12 Satz 9 EStG rückwirkend ab 2007 und schließt damit nahtlos an die alte Fassung an.

Die Beurteilung, ob für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, ist jeweils tätigkeitsbezogen vorzunehmen (BMF, Schreiben vom 2.3.2011, IV C 6 - S 2145/07/10002, Tz. 15). Vermietern steht für diese Tätigkeit aber gerade kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung, den sie in dem konkret erforderlichen Umfang und in der konkret erforderlichen Art und Weise tatsächlich für ihre Immobilienverwaltung nutzen könnten. Insoweit kommt also ein Werbungskostenabzug bei den Mieteinkünften in Betracht, jährlich beschränkt auf 1.250,- €.

Dies können nicht nur Rentner, sondern auch Arbeitnehmer nutzen, die Grundbesitz vermieten. Denn für die Verwaltung lässt sich das vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellte Büro im Betrieb nicht nutzen. Ein Werbungskostenabzug kommt sogar dann in Betracht, wenn der Arbeitnehmer etwa am Wochenende im heimischen Büro auch für den Betrieb arbeiten muss.

Beispiel
Ein Angestellter nutzt sein Arbeitszimmer zu 40% für seine nichtselbständige Tätigkeit und zu 60% für seine Mieteinkünfte. Für die Hausverwaltung steht ihm kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung. An Aufwendungen sind für das Arbeitszimmer insgesamt 2.500,- € entstanden. Diese sind nach dem Nutzungsverhältnis aufzuteilen. Auf die nichtselbständige Tätigkeit entfallen (40% x 2.500,- €) 1.000,- €, die nicht abgezogen werden können. Auf die Vermietungstätigkeit entfallen (60% x 2.500,- €) 1.500,- €, die bis zu 1.250,- € als Werbungskosten im Rahmen des § 21 EStG abgezogen werden können.